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【法律小读库】征地拆迁中的安置补偿方案,农村房屋值多少钱?

京沐律师 发布于 专业视角

我国目前对于在国有土地上进行房屋拆迁有了一部专门的法律规定,而对于集体土地上的房屋拆迁,仍然没有形成统一的法律规定,现实中的农村房屋拆迁可能包括三种,农村房屋作为地上附属物依据《土地管理法》一起被征收;农村土地在进行征收时未将土地上的房屋一起进行征收,而后需要对房屋进行拆迁时,房屋已经被划入了城市规划范围,被拆迁人请求依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》将房屋进行征收;处于绿化等需要的房屋腾退。今天,北京京沐律师事务所所谈的农村房屋拆迁房屋作为地上附着物被一起征收的情形。

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首先,房屋是作为地上附着物被一起征收,也就是说征收的重点是房屋下的土地。而对于土地的征收《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定有:市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

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虽然法条没有直接规定合理安置补偿方案应该包含的内容,但是实践中一般应该包括:

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()本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;

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()土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

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()安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

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()地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

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()农业人员的具体安置途径;

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()其他有关征地补偿、安置的具体措施。

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补偿安置方案关系到我们的土地之后我们能够获得的补偿,因此补偿安置房屋需要向我们进行公告,征地安置补偿方案公告是收集被拆迁人意见的重要途径,并且被拆迁人有不同意见的可以要求听证。

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听证是被征收人的权利,听证同时也关系到征收方的安置补偿协议能否被批准。征收方将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时,应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况或者听证笔录。

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同时我们也注意到了,补偿安置方案第四点是对地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式的规定,而我们的房屋正好是作为地上附着物被一起征收,因此,这自然也关系到我们房屋的补偿标准和支付方式。

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那么,对于房屋作为地上附属物被一起征收时,与国有土地上房屋征收一样,被拆迁方既可选择产权置换,也可选择货币补偿,那么选择货币补偿时,货币补偿多少才能被仍定为合理呢?

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对于货币补偿,采取“房屋重置成新价”以及“宅基地区位价值”来确定房屋的价值进行补偿。(如《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》第三章相关规定)

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重置成新价,是指用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。根据房屋建设的时点评估出房屋的价格,然后再根据新旧情况,重新定价。

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区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。

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因此,农村房屋补偿=房屋区位补偿价*宅基地面积+重置成新价


26 2017/05

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